萬物雲：民營房企大佬終于行動，拆分旗下物管公司上市，是否行業見底的信号？

盡管錯過了物管股上市高潮的2020年，但萬科旗下的物管公司萬物雲，今年上半年來上市步伐加快，仍然受到了市場的足夠關注。

本周一（7月18日）晚間，萬科企業(00022)發布公告稱，分拆萬物雲境外上市獲得證監會核準，可發行不超過約1.81億股H股，完成發行後到香港聯交所主闆上市。千呼萬喚始出來。

近年來港股市場物管股的行情走勢仿佛過山車，漲跌之間仿佛一陣風，來去匆匆。

2019、2020兩年裡物管股持續上漲，到2021上半年頂部震蕩。大量房企選擇在2019和2020年将自己旗下的物管公司拆分上市，彼時市場對物管公司往往給出較高估值。像2018年上市的碧桂園服務，在2021年初的時候市盈率甚至高達100多倍。

2020年底“火線IPO”的融創服務，在2021年初的時候市盈率甚至飙到200多倍。

當然，過高的估值難以為繼，為接下來的自由落體式下落埋下伏筆。2021年下半年開始物管股集體下跌，到今年跌勢維持。如今融創暴雷，其旗下物管股的PE跌到6x多，而碧桂園服務的PE也隻剩14倍。

至于萬科為何在此時，而不是更早的時候将自己旗下的物管股拆分上市，去謀求一個更高的估值？對此，管理層的考量應該更多的是在業務發展自身的需求上面。

“孩子長大，胃口變大了，家裡不夠吃了，所以需要獨立去發展。如果還放在萬科内部，獨立融資的機會都沒有。”在2021年度業績發布會上郁亮如是說。事實上，早在2021年11月6日，萬科就首次宣布拟分拆子公司萬物雲到香港聯交所上市。

反過來講，公司選擇在市場底部IPO，估值偏低，對于投資者而言就是一個難得的機會了。萬物雲的上市，對當下哀鴻遍野的房地産以及物業闆塊或許可以起到提振作用。

根據萬物雲聆訊資料顯示，公司三大業務闆塊分别為（1）社區空間居住消費服務、（2）商企和城市空間綜合服務、以及（3）AIoT及BPaaS解決方案服務。2021年實現主營收入237.05億元，三大闆塊對應收入分别為131.61億元、86.93億元、18.50億元，占營業收入的比重分别為55.5%、36.7%和7.8%。

公司2011年到2021年，收入規模增長超過16倍，CAGR超過30%。2019年-2021年三年間CAGR仍然高達27.88%。

萬物雲2021年來自一線城市及中國香港、新一線城市、二線城市的收入占比合計約93.1%，布局聚焦在二線城市及以上。截至2021年末，其在管住宅物業建築面積約為6.6億平方米，僅次于碧桂園服務。

在商業服務和城市服務領域，萬物雲董事長朱保全寄予厚望，希望萬物雲能夠成為行業的标杆。科技、雲服務也是萬物雲未來重倉投資的方向。