凱基證券：萬物雲（02602.HK）新股簡介 投資評級中性

萬物雲是一家物業管理服務提供商同時以AIot及BPaaS技術整合小區、商企和城市空間形成新業務體系，并達至企業另一增長模式。即使在物管方面，萬物雲事實上市占率亦是名列前矛，以 2021 年收入計排名第一，占有 4.28%的市場份額。

萬物雲有别于其他物管公司，其一直積極擴大客戶群吸引多背景多元化的客戶其中包括不同行業，力求減少對房地産開發商的依賴。甚至由 2018 年起，由房地産物管拓展至提供「城市管家」方案，為城市空間公共資源及公共設施的管理、協調及服務運營。

在管面積方面，萬物雲在住宅物業服務對于母企及聯營企業依賴性不高，以 22 年頭一季數據顯示關聯企業及獨立第三方各占五成。1Q22 在管面積有達 6.7 億平方米較 20 年增加 34.7%。在提供商企及城市空間的綜合服務中，85%在管面積來自第三方，1Q22 年在管面積較 20 年增長達 71%至 1.35 億平方米。

在财務方面，今年頭三個月收入按年增 44%至 68.5 億元人民币，增速較 21 年全年增速 31%為快，但在毛利方面則由 21 年的 17%下降至 14.5%，對比同業毛利率為低，因此毛利率會否進一步下跌将為其一關注點。另外，在收入來源方面，萬物雲積極分散收入來源，小區服務由 19 年的 63.4%降至 1Q22 的 57.1%、以商企收入貢獻則由 30.8%提升至 35.6%。以及有高達 8 成收入來源自獨立第三方，對萬科依賴性為低。另外，AIoT 及 BPaaS 服務收入占比由 5.8%提升至 7.3%，遠程運營解決方案未來将有助企業帶動收入增長。

基石投資者方面，萬物雲引入淡馬錫、瑞銀及中國誠通等知名機構投資者。

萬物雲以 28-32 倍的 21 年市盈率上市，在同業比較中，屬高水平。即使如招股中所緻萬物雲未受内房事件所影響，但鑒于現時市場對新股市場熱度不高，大市交易依然疲弱，上望空間可能有限。中性

凱基證券分析員: 葉晉宜