地産闆塊中期業績大幕拉開，今天上午，“代建第一股”綠城管理（09979.HK）發布上半年業績。
2022上半年，綠城管理實現總營收12.59億元，同比增長16.4%；實現毛利6.35億元，較去年同期增長23.7%；歸母淨利潤達3.61億元，同比增長33.4%。同時，經營性現金流達3.63億元，較去年同期上漲40.5%。
與地産闆塊上半年的凄涼相比，綠城這份業績可謂是羨煞同侪；而且搶在地産闆塊第一個發布，甚至有點“凡爾賽”的感覺。不多，也就同比增長了三成。
在筆者看來，綠城作為第一個發布2022年半年度業績的地産股，且淨利潤保持33%的增速，其意義大于實際數字。綠城的模式是“代建”，而不是“自建”——這是綠城與絕大多數在舊今兩年暴雷的地産公司的本質不同。
代建與自建不同，它并不涉及土地資産的所有權轉手（通過土地拍賣從地方政府轉到開發商，再通過銷售轉到居民購房者），而隻負責在“别人”的土地上“蓋房子”。因此，綠城的模式本質上是輕資産的模式。
在當前房地産市場的底層邏輯由“高杠杆、高周轉”向“高品質”轉向的過程中，綠城管理憑借其商業模式和出色的管理運營禀賦，成為行業變局的最大受益人。
作為首家上市代建公司，具備國資背景的綠城管理布局相關業務已超15年。綠城品牌加持下，公司已發展出商業代建、政府代建及資方代建等多元業務能力，管理項目覆蓋住宅與非住宅多領域業态。
當然，代建模式雖然低杠杆低負債，但并非是沒有風險，主要風險因素來自客戶端。而綠城作為代建行業的“老大哥”，那麼在對客戶的選擇上，話語權自然就大了些。而在2022年這種宏觀環境持續震蕩的背景下，公司憑借分析研判能力，甄别遴選優質項目，調整優化客戶結構。
數據顯示，2022年上半年，綠城管理在全國107座城市布局390個項目，在管項目數量同比增加16.8%；合約總建築面積約94.3百萬方，較去年同期上漲12.3%。而在新拓代建項目中，來自政府、國企委托方總建築面積顯著提升，達到62.1%；同時來自金融機構委托方的業務機會亦有突破，面積占比達7.9%。
在此次中期業績發布會上，公司CEO李軍表示，“房地産投資端以頭部房企為主導的格局正在逐漸被打破，地方政府、國企央企、城投公司、金融機構等多方主體将共同呈現出去中心化的投資模式，加之房地産消費端原本具有的分散式特征，在此過程中，需要開發與服務的平台型公司去鍊接分散的投資與消費。……呈現出類似互聯網的邏輯。”
而綠城管理的戰略目标，就是成為房地産行業的生态平台，聚合資源能力，承接來自多方主體的代建需求。
自2021下半年中國政府推出房地産調控的“三條紅線”，地産行業遭遇30年來最大的變局，“高負債、高杠杆、高周轉”的模式式微，無疑給代建行業提供了曆史性機遇。而綠城作為代建龍頭，其逆周期、高毛利的特點以及國資背景，将在代建闆塊脫穎而出。
