“3條紅線”政策，加上内房巨人恒大(03333.HK)陷财務危機，打破了“大的不能倒”的神話，加上多間内房企業亦相繼陷入财困，影響所及，連由母體分拆出來的物管股，在有部份人士憂心分拆的原因是否為母企日後解困情況下，物管股不再是市場最受寵幸的，高估值亦不再矣﹗
2021年上市的逾十間物管股，較2020年的18間為少。成功上市的他們，惜後勁不繼。截到今日止，除了朗詩綠色生活(01965.HK)，其他的都破發了﹗
金茂服務(00816.HK)是中國金茂(00817.HK)旗下物管平台，自今年2月通過聯交所的上市聆訊後，金茂服務終于今日起招股，每股發售價7.52至8.14港元，一手500股，每手入埸費4111港元，預計3月2日截止認購，3月10日主闆上市。中金及彙豐為聯席保薦人。
金茂服務實力如何﹖金茂服務是中國高端物業管理及城市運營服務提供商，管理住宅物業、商業物業組合主要包括寫字樓及購物中心，以及公共物業(如學校、政府設施及其他公共空間)，管總建築面積約為2320萬平方米。根據中指研究院的資料，2020年按在管建築面積及總收入計，公司占中國物業管理市場的市場份額分别約為0.07%及0.15%。
截至2021年9月30日九個月，金茂服務收入10.5億元人民币，按年升57.6%，毛利率為29.6%，盈利約1.1億元人民币。
假設每股發售價7.83港元，集資估計籌得約7.29億元，約55%将用于有選擇地物色與從事物業管理、城市運營服務及/或社區運營的公司的戰略投資及收購機會；約22%用于升級智慧管理服務系統及智慧社區及智慧城市解決方案的發展；約13%将用于進一步開發社區增值服務，約10%将用于營運資金及一般企業用途。
金茂服務引入五名基石投資者，合共認購約6.46億元股份，共認購8254.35萬股，占總發售股份81.4%。五名基石投資者包括東方雨虹(002271)董事長李衛國旗下香港私人投資管理Keltic、康力電梯(002367)、科順股份(300737)控股股東陳偉忠、中國聯塑(02128.HK)旗下富彙資本，以及陶勤旗下千合基金。
金茂服務上市，對于中國金茂來言，确實好事，不過，這“喜事”相信不會令每位中國金茂股東都高興，因為根據招股書，中國金茂宣布向于2月23日名列公司股東名冊的合資格股東分派1.91億金茂服務股份，合資格股東于記錄日期每持有66.2股股份将獲分派一股金茂服務股份。
中國金茂現時每手交易單位為2000股，上述分派比率，要持有8手中國金茂的小股東，才能獲分派一手，若手上隻有幾手，又不想加碼，那就隻收取到金茂服務的碎股，最後難免以折讓出售。
在波動市，物管股還是認購新股的必然選擇嗎？資深股評家鄧建初表示，投資物管股除了要留意公司本身管理物業的質素、市盈率等，也要了解母公司的資金流、負債等事宜。以中國金茂的股東包括央企中國中化，這一點也可以說是一個買點。
