香港商業房地産市場持績低迷,寫字樓及零售鋪位價格創新低,甲級商廈空置率持續高企,核心商業區街鋪十室九空,早已是司空見慣。
近日商業地産市場再添幾宗引人關注的交易個案,印證香港商業物業市場仍處漫長調整期。鷹君家族最新以2.18億元購中環皇後大道中9号一整層樓面,呎價僅約1.58萬元,對比2020年疫情前高峰期同幢成交價,相當于高位打「二五折」。賣方為資深地産家族羅氏,交易作價明顯低于市價,反映買家以「執平貨」心态出手。
商廈市道疲弱,背後原因并不單止是資金成本,或本地經濟表現不濟,更深層次的問題是需求結構轉變,疫情令全球辦公模式加速轉型,居家工作、混合式工作成新常态,企業到辦公空間需求大減。過往以香港為區域樞紐的跨國公司總部,開始重新部署,部分選擇撤出或規模縮減。反映香港區域樞紐角色正受挑戰。
根據仲量聯行最新報告,2025年上半年,盡管位于核心地段的優質寫字樓租賃交投和洽商活動持續增加,甲級寫字樓市場空置率仍然高企,整體空置率升至13.6%高位,中環空置率仍維持在11.6%極高水平。報告預期2025年甲廈租金将再跌5%至10%,而樓齡超過30年的物業,其資本價值更有機會一年内下挫一成至兩成,反映整體市場仍未觸底。
零售物業料續受壓
銀行業對物業市場風險的重新評估。恒生銀行最新中期業績顯示,截至2025年上半年,其預期信貨損失撥備(ECL)總額高達55億元,按年升幅超過三成。雖然該行未有詳細披露撥備對象,但市場普遍相信部分來自與物業及中小企業貨款相關。這也可從另一角度理解為銀行對商業物業價格再下調的風險有所反映。
除了寫字樓,零售物業亦持續受壓。雖然旅客數量穩步恢複,但港人消費模式早已轉變。降級消費成主流,大型高檔商場租戶流失率上升,取而代之是短租、快閃或成本更低的本地品牌、寫字樓與零售物業同樣面對結構性挑戰,空置率高企,物業估值下調雙重壓力下、即使有财團願意低價承接個别物業,也不代表市況已見底,更可能隻是另類資金部署或長線防守性收購。
總括而言,香港商業地産市場仍處于寒冬階段,複蘇訊号仍未出現,随着香港拆息從高位大幅回落,相信有助住宅物業估值指跌反彈,商業物業投資氣氛仍有待改善。
(撰文 : 金利豐證券研究部執行董事 黃德幾)(本人并沒持有以上股票)