衆安智慧生活（02271.HK）新股簡介 投資評級「中性」

衆安智慧生活(下稱衆安生活)是位于杭州，深植于浙江省及長江三角洲地區，且信譽良好的綜合物業管理服務提供商。衆安生活是衆安集團的子公司，而衆安生活的在管物業大部份都是餘下集團旗下的發展項目。

衆安生活自 1998 年起向餘下集團提供物業管理服務，截至2022 年 12 月 31 日，合共管理餘下集團或其合營企業及聯營公司開發的 42 個物業項目，在管總建築面積約 6.9 百萬平方米，分别約占在管項目及在管建築面積總數 44.2%及54.0%。截至 2022 年 12 月 31 日，餘下集團或其合營企業及聯營公司開發的已訂約但未交付項目的總建築面積約為6.6 百萬平方米，一般預期将于未來一至三年内向衆安生活交付作管理。于 2022 年，衆安生活的物業管理服務收入中有約 71.5%來自餘下集團開發的物業項目。

衆安生活的收入由 2020 年的人民币 230.7 百萬元增加至2022 年 的人 民 币 319.7 百萬 元， 複合年 增長 率約 為17.7%。毛利由 2020 年的人民币 86.8 百萬元增加至 2022年的人民币 116.3 百萬元，複合年增長率約為 15.8%。淨利潤由 2020 年的人民币 47.0 百萬元增加至 2022 年的人民币50.9 百萬元，複合年增長率約為 4.0%。在管物業的總建築面積由截至 2020 年 12 月 31 日的約 10.8 百萬平方米增加至截至 2021 年 12 月 31 日的 11.8 百萬平方米，并進一步增加至截至 2022 年 12 月 31 日的 12.8 百萬平方米，複合年增長率為 8.9%。

截至最後實際可行日期，衆安生活的三條主要業務線主要覆蓋長江三角洲地區及中國的合共八個省份，包括浙江省、安徽省、江西省、山東省、江蘇省、湖北省、雲南省及廣東省。長江三角州地區為中國經濟較發達地區之一，城市化率及人均年可支配收入高于中國國家水平且該地區于城市數字化基礎設施方面處于國家級領先水平，因此，長江三角洲地區一直并将繼續作為衆安生活發展的重點。

現時衆安生活的上市時市盈率落在 10.9- 13.6 倍。與同業相比為合理水平。自去年底内地采取積極措施支持房地産行業，不過預計行業複蘇之路仍崎岖不平。内房前景對衆安生活的業務增長帶來不确定性，故此我們給予中性的認購評級。

招股詳情

行業：物業管理

上市類别：主闆

主要股東：施中安(75%)

發售股份數目(百萬股)：126.7

招股價(港元)：1.18-1.48

發售所得款項(億港元)：1.5-1.87

配售發售股份數目(百萬股)：114.0

公開發售股份數目(百萬股)：12.7

FY22 淨利潤(百萬人民币)：50.8

FY22 市盈率(倍)/PE：10.9-13.6

總市值(億港元)：5.98-7.49

發行股份總數(新股+現有股份) ) (億股)：5.06

備考調整後每股資産淨值(港元)：0.38-0.45

交易單位(股)：2000

保薦人：招商證券、華泰國際

時間表

開始登記日期：2023 年 6 月 30 日

截止登記日期：2023 年 7 月 11 日

公布申請結果：2023 年 7 月 17 日

退回支票日期：2023 年 7 月 17 日

股份買賣日期：2023 年 7 月 18 日

凱基證券分析員：譚美琪