四輪穩增長周期，地産行情如何演繹？地産行情多于穩增長政策密集驗證、地方乃至中央地産政策開始放松的T2前後啟動，行情持續性及彈性由地産政策強度決定。2008、2014年，中央地産政策大幅放松：地産行情持續性及彈性俱佳，上漲9-12個月，闆塊指數漲幅超200%。主升浪啟動于T2前後；2011、2018年，中央政策保持定力，始終未大幅松地産：盡管中央未放松但是寬貨币，地産仍會于T2附近迎來上漲，不過持續性及彈性大幅削弱，上漲6個月左右，漲幅在30%-60%。
地産股對于政策預期更敏感，行情持續性觀察銷售數據改善、房價上漲、政策轉向收斂。總結曆次四輪，市場對于一輪穩增長周期，地産鍊條的核心邏輯，存在政策觀察、中觀數據驗證、行業财報兌現，三個觀察維度。地産股本身對于政策預期更敏感。從地産股的啟動時點來看，往往是滞後于數據惡化、同步于政策寬松預期（如地方性的松地産、降準降息等寬貨币）；即使是12年、18年未有中央層面的大幅寬松，但地方性的政策微調依然支撐行情。因此本輪地産股仍值得積極布局。
地産銷售鍊、投資鍊，更關注中觀景氣跟蹤和業績驗證。地産鍊條其它行業，如銷售鍊和投資鍊，則與中觀高頻數據驗證、和業績兌現更為相關，其中投資鍊的景氣預期，還受到部分重疊下遊的基建投資的影響。例如08年和18年，基建的修複預期支撐投資鍊如水泥、重卡、挖機的高頻景氣數據和業績驗證，投資鍊優于銷售和地産股；11年由于高頻數據和業績驗證證僞，地産股本身的持續性最優，和當前情形相似。
22年地産股上漲、但地産鍊的強貝塔品種表現疲弱，市場在擔心什麼？本輪地産鍊的表現分化劇烈，和曆史上的四輪周期均有所不同，背後的深層次原因在于房企債務違約壓力下本輪的供需改善存在梗阻。在22年房企融資環境到達曆史較差水平、房企違約風險上升的背景下，寬信用環境帶來的房企融資改善→拿地意願上升→開工與投資回暖的傳導邏輯破壞。施工&竣工鍊條的地産鍊行業面臨着回款壓力。
假設政策能夠有效疏導供需梗阻，前瞻22年地産鍊行業的配置脈絡？首先，當前地産股仍值得增配。其次，我們從“因城施政”的地方性政策調整來看，未來可能率先改善的數據是銷售鍊條，需求傳導至To-C端的地産銷售鍊（家電/家具/消費建材）。第三階段，如果房企融資環境看到較大改觀，将傳導至To-B端的地産施工/竣工鍊條（消費建材/玻璃/鋁合金等）。第四階段，今年的地産投資修複将最為靠後。因此對于地産投資鍊的品種，本輪地産投資的修複傳導會較曆史更緩慢，建議未來更加關注基建審批項目、基建投資帶來的支撐驗證。
風險提示
經濟低預期；穩增長政策低預期；全球疫情失控等。
來源：廣發證券
