西安經發物業股份有限公司（01354.HK）新股簡介 投資評級「中性」

公司為一家陝西省國有綜合城市服務及物業管理服務提供商，業務遍及中國西北部。根據中指院的資料，按截至2023年12月31日的陝西省在管建築面積計，公司占市場份額約1.8%，于2023年在陝西省運營的物業管理服務提供商中排名第三。截至最後實際可行日期，公司的業務覆蓋西安、銅川、韓城及石河子。

截至2023年12月31日，公司已訂約向中國149個項目提供公共物業管理服務、基礎住宅物業管理服務及基礎商業物業管理服務，總合約建築面積為15.0百萬平方米及在管總建築面積為14.6百萬平方米。2021年至2023年的複合年增長率為16.0%。

公司收入貢獻最多的分部是城市服務，以2023年計估總收入的60.9%。公司主要向政府機構和公共機關提供城市服務，以改善當地環境和當地居民的生活體驗。公司的城市服務主要包括公共物業管理服務、城市環衛服務及城市增值服務等。而集團的大部份收益都是來自獨立第三方開發的項目，而的收益比例也持續按年上升，于2021年、2022年及2023年分别為62.1%、65.7%及70.2%。

而公司在過去三年的毛利率是處于穩定的狀況，而最大分部「城市服務」的毛利率是低于其他業務線。以2023年計，「城市服務」的毛利率為11.0%，而「住宅物業管理服務」及「商業物業管理服務」分别為14.7%及21.8%。公司解釋「城市服務」中的來自獨立第三方的若幹項目為虧損項目以及公司用相對較低的平均物業管理費來承包獨立第三方的多個教育機構的管理。

另外，截至2023年12月31日訂立及開始提供服務的148份物業管理服務協議中，107份将于2024年底到期，占總數的72.2%。參考公司過去三年穩定的協議保留率，分别為100%、100%及96.1%。而過去三年每平均在管總建築面積的收入分别為55.0元、53.5元及59.1元。

現時公司的上市市盈率為9.2倍至11.4倍，與現時大市估值接近，但公司主要管理的物業總類都是公共物業，未來加價的空間有限，而物業管理行業存在勞工密集的特性，成本減低的空間也有有限的，故此盈利潛在增長也是可預期的。我們建議給予「中性」評級。

招股詳情

行業：物業管理

上市類别：主闆

主要股東：西安經發控股(75.0%)

發售股份數目(百萬股)：16.67

招股價(港元)：7.5–9.3

發售所得款項(億港元)：1.05

配售發售股份數目(百萬股)：15.0

公開發售股份數目(百萬股)：1.67

FY23經調整利潤(百萬人民币)：49.7

FY23經調整市盈率(倍)：9.2倍–11.4倍

總市值(億港元)：5.0-6.2

發行股份總數(新股+現有股份))(億股)：66.67

備考調整後每股資産(港元)：3.13–3.57

交易單位(股)：300

保薦人：光銀國際

時間表

開始登記日期：2024年6月24日

截止登記日期：2024年6月27日

公布申請結果：2024年7月2日

退回支票日期：2024年7月3日

股份買賣日期：2024年7月3日

凱基證券分析員：龔俊桦,CFA