昨日中國企業界某大佬的内部演講刷屏，把市場吓得不輕。今日港A股市全線大跌。然而，一片“紅尾燈”（港股市場綠漲紅跌）之中，有一隻“地産概念股”卻能夠逆勢上漲，顯得不同尋常。它就是貝殼。
今日貝殼收盤價格為44.3港元，漲幅7.92%。
貝殼的前身是地産中介鍊家公司，2001年在北京成立，20餘年發展至今，經曆了“線上化”與“全國化”的階段。2018年成立“貝殼找房”。貝殼于2020年在美國紐約交易所上市。
然而2021年6月貝殼開始遭受“外國公司問責法案”的政策逆風，持續下跌。今年5月以“介紹上市”的方式登陸港交所，并未發行新股，股東權益遭到保護。
2022年，中國經濟正在承受“需求收縮、供給沖擊、預期轉弱”三大趨勢，說今年是中國房地産市場40年未有之大變局，毫不為過。
總體而言，未來5-10年，房地産建設以及銷售将進入“黑鐵時代”，受人口紅利消退以及城鎮化率進入緩慢提升階段，中國的新房成交增長速度将明顯放緩。但房産經紀業務的市場空間仍然廣闊，一方面是改善需求仍然有望保持高位，另一方面不斷加劇的市場競争有望帶動經紀業務滲透率和傭金費用率進一步提升。
此外，二手房市場經紀業務滲透率維持高位，二手房GTV占比的提升和換手率的提升有望推動二手傭金收入進一步增長。而站在更大的圖景上來看，房地産市場的規範化、智能化、行業内部合作以及整合的趨勢才剛剛開始，這些都将為行業提供與以往所不同的新機遇。
面對廣闊的經紀業務市場空間，貝殼作為房産經紀的龍頭企業，源于公司已建立的三大優勢，具備進一步高速增長的潛力，成為規則制定者、行業整合者以及變革引領者。
筆者稱之為貝殼的“三闆斧”——
首先是規模優勢。房産經紀是一個極度分散的市場，每個小區周邊都遍布着各種名字的“地産中介”。貝殼基于此前鍊家的多年發展，成為地産經紀的絕對龍頭，但市占率也低于10%。
2021年，貝殼在房産經紀市場的份額為9.7%，而當年前五大房産經紀公司市場份額合計僅為14.6%。貝殼的規模遠超其它房産經紀公司，且過去5年持續提升，優勢較為明顯。具體來看，公司二手房和新房市占率分别為22.4%和9.9%。公司核心經紀業務市場份額的快速提升有效拉動了公司整體市占率的上升。
此外，截至2021年末，貝殼平台上擁有 45.4 萬名經紀人，2017-2021 年期間年均複合增速達 39%。其中在滾動30天内有參與房産交易環節、3個月有促成房産交易的活躍經紀人達40.7萬人。門店數量來看，擁有5.1萬家線下門店，其中在滾動60天有促成房産交易、7天有經紀人參與房産交易環節、14天有經紀人到訪的活躍門店達4.5萬家。貝殼通過長期積累建立龐大的線下網絡，以社區為中心的線下觸點為貝殼提供了穩固的基本盤，有利于貝殼持續保持競争優勢。
規模效應帶來直營門店傭金費率和加盟費率的提升。2021年貝殼二手房和新房傭金費用率分别為 2.74%和 2.89%，均較過去實現了傭金費用率的穩步提升，并顯著高于行業平均水平。存量房業務中非鍊家品牌而言（加盟門店），2019-2021年費率基本維持在0.35%。貝殼的規模基礎為公司帶來更為龐大的渠道網絡和房源信息，較同業擁有更高的議價能力。
除了規模優勢之外，貝殼的第二方面優勢在于其規則制定與整合能力，創造性地提出ACN模式與貝殼生态系統。
ACN，即Agent Cooperation Network（經紀人合作網絡）模式，使得跨品牌間的合作成為可能，品牌的加盟推動公司規模迅速提升。同時，ACN有效促進良性競争，提高經紀人留存率和運營效率。ACN激勵經紀人提供高質量服務，有利于提升客戶的交易體驗和滿意度，增強客戶粘性。
此外，公司設立樓盤字典踐行真房源标準，截至2021年末已收錄2.57億套房屋綜合信息，并能提供顆粒度最高的多維信息，是公司 ACN 模式合作共赢的數據基礎。公司堅持科技投入，研發費用率逐年提升，持續輸出新的科技成果，提升客戶體驗和平台運營效率。
第三大優勢，公司持續培育孵化新業務，包括家裝和租賃兩大塊。家裝業務，公司于2020 年 4 月推出自有品牌“被窩”家裝，提供家裝家居一站式解決方案。2021年7月拟收購聖都家裝 100%股權，2022年4月收購交易完成，對價為39.2億元。聖都家裝主營業務為提供一站式整裝的家庭裝修服務，截至2021年底已經進入全國31個城市，開設110家門店，累計服務超 15萬家庭。
租賃業務方面，2021年底公司成立全新品牌“貝殼租房”，将在普租、輕托管、集中公寓三方面同時發力，增加多元化租賃房屋供給。截至2022年3月末在管房源近17,000套，較2021 年末增加37%，進入城市數量由3城增至8城。2022年2月，公司首個輕托管運營的集中式青年公寓項目落地上海徐彙區，項目總體量2978間，截至5月出租率達98%。
鑒于家裝以及租賃領域龐大的市場需求以及相對較低的發展階段，以及對貝殼主業形成的強協同效應，這兩個領域的發展有望打造增長的第二曲線。
過去20年中間，房地産行業最吃香的模式是“三高”，高負債、高杠杆、高周轉——凡是三高的公司都實現了快速增長，發财暴富。但2022年的轉折，“三高”模式遭到史上最嚴重的質疑。當下，無論是業界還是居民乃至政府，都在思考中國房地産向何處去的問題。
筆者在此前許多文章中所堅持的一個觀點是，中國房地産市場不會崩潰，但會經曆劇變、陣痛、以及洗牌。
而在經曆了這些之後，未來房地産市場一定會找到新模式、達到新平衡。在這個過程中，必然有新的“聖之時者也”出現，成為行業佼佼者乃至弄潮兒。
今天，股票市場遭遇的“至暗時刻”之際，深度剖析貝殼的業務現狀以及潛力前景，對中國房地産乃至中國經濟的未來，或許會多一份信心。
