股票市場的情緒與偏好的變化，活生生的把投資者逼成了哲學家。福兮禍之所倚，禍兮福之所伏。昨天的優勢，到今天就成了風險。
放在物管股被市場熱捧的2019和2020年，如果背後沒有一個體量龐大牛逼轟轟的母公司，走路都擡不起頭。但是到了2022年，人們驚奇地發現，那些母公司體量适中、或與母公司關聯不強、以及并不依賴母公司“喂”項目的物管公司，反而有更穩健的表現。
上周五，朗詩綠色生活(01965.HK)披露截至2022年6月30日止6個月業績，取得收益人民币4.18億元，同比增加29.44%；公司權益持有人應占溢利2255.3萬元，同比增加56.17%。每股盈利0.06元。
具體來看，截至上半年，朗詩的物業管理服務涵蓋35個城市，包括26個長江三角洲城市及9個中國其他城市。簽約建築面積約為3649萬平方米，在管建築面積約為2,763萬平方米，共計193項在管物業，包括159項住宅物業、25項商業及寫字樓及9項城市服務。為逾23萬戶住戶提供服務。在管面積較2021年底增加42.1%，屬于逆勢增長。
朗詩物業取得這樣的表現，對于2022年哀鴻遍野的地産和物業闆塊，算是很難得。在筆者看來，有三方面優勢成就了朗詩物業的逆勢增長。
首先是與母公司關聯度相對較低。從2021年底數據來看，朗詩物業的在管面積來自母公司朗詩地産的比例僅為40%，獨立第三方的比例高達37%，聯營公司共同開發以及代建物業比例為23%。三者之間比例相對勻稱，這也使得朗詩物業能夠相對獨立于母公司具備自身造血的能力。
另外值得一提的是，中國的物業管理尚處在比較初級的發展階段，行業問題較多，例如物業費收繳的問題、服務不到位的問題、業委會決策效率低下等等。但是人民群衆對生活的需求在提升，特别是正在崛起的買房主力軍——90後甚至00後人群——對物業管理的要求越來越高，他們對居住的安全性、服務的邊界感、以及響應速度的及時性等要求比他們的父輩更高，而能否滿足年輕用戶的需求，成為物業管理公司競争的焦點。
因此，筆者看來，未來随着房地産行業逐漸見頂，物業管理行業進入存量争奪，即将迎來一個深度洗牌以及全面重組的過程。在這個過程中，具有核心競争力的物業公司将獲得更多的來自“獨立第三方”的業務，而非母公司的“喂食”。而朗詩目前的業務結構，深度符合未來競争的對公司自身質素的需求。
這就要提到第二點，服務制勝。
根據此次中報，公司管理層表示，将持續夯實常規物業管理，提升運營管理與服務品質，保持客戶滿意度的行業領先地位。持續發展社區生活服務，創新商業模式，延伸服務領域，提高社區增值服務收入的占比，使增值服務成為企業創收和盈利重要的增長點。
舉例，朗詩的增值服務之一，家政服務。為客戶提供上門服務之一，基于客戶對家政服務的需求及痛點，确定朗詩家政服務産品，主要包括家務服務、日常保潔、深度保潔及收納服務等。家務服務主要指打理家務，含三餐制作、居家保潔、衣物換洗、輔助照顧孩子等工作，客戶可選住家或鐘點。
另外一項增值服務是社區居家養老。這就要提到朗詩集團的養老服務機構——常青藤。常青藤成立于 2013 年，以居家、社區、機構三位一體的模式為長者提供一站式、多種類的養老服務。朗詩常青藤立足南京、布局全國，目前已進入北京、上海、杭州、蘇州、天津、無錫等多個城市，逐步實現規模化、連鎖化戰略布局。朗詩綠色生活在創新業務領域中，亦有加入居家養老這一環，以配合集團的發展。
此外，朗詩物業圍繞“綠色”和“科技”打造核心競争力。數據來看，截至2021年底，朗詩在管綠色項目占物業總在管建築面積約28.9%，遠高于物業百強平均水平4.2%，綠色建築在管建築面積排中國物業百強第六名。兩星或以上認證綠色建築在管建築面積占在管建築面積比例，在中國物業百強企業中排名第三。
而截至2022年6月三30日，在管綠色項目51個，較去年底新增5個；在管建築面積約739萬平方米，較去年底增加約62萬平方米。
第三點是母公司業務的穩定性。朗詩綠色生活的母公司朗詩集團，于2001年初成立，聚焦長三角，并于2004年開始實施聚焦綠色科技差異化發展戰略，品牌知名度不斷提升。朗詩綠色生活于2005年成，跟随集團的綠色發展策略。根據中指院的資料，朗詩綠色生活在中國物業服務百強企業中排名第三位。
母公司朗詩集團十分關注風控，早年未有大舉加杠杆以沖規模，地産公司的淨杠杆比在2017年以來維持在65%以下，以較低風險的小股操盤方式來擴充市場占有率。雖然銷售規模增速較其他中型房企慢，但顯示了集團對于持續穩定運營能力的重視，作為集團物管業務平台的朗詩綠色生活亦因而受惠。
展望未來，中國的房地産行業迎來40年以來最重大的變局，許多過去奉為信仰的模式即将面臨轉變，這就意味着一些以往的弄潮兒，例如曾經2017年的“内房三劍客”，将注定不可避免地黯淡下去，而新的模式将造就一批新的佼佼者。例如筆者此前文章中提到的綠城的“代建模式”将在開發商中一枝獨秀，而此次中期業績看到朗詩的衆多特質也使得其在未來的競争中更可能占優。
截至今日收盤，朗詩綠色生活報2.14港元，漲幅5.42%。市盈率（TTM）為10.92，靜态市盈率12.3倍。
8月進入下旬，中報披露即将迎來高峰和尾聲，地産闆塊的風向其實已經悄然發生轉變，而仔細的投資者不難發現一些被錯殺的優質公司，或者說在土中的黃金。
朗詩綠色生活是否就是這樣的一隻股票呢？
