今年以來，物業闆塊重心随大市上移，但未現趨勢性機會。在此背景下，能夠穩住基本盤、展現内生增長能力的物管企業可多加關注。鑫苑服務(01895.HK)中期業績穩健，上半年總收入同比增長11%，至約4.5億元(人民币，下同)；本公司擁有人應占溢利同比增長16.7%，至約0.59億元。在行業整體毛利承壓的大環境下，其毛利率較2024年同期提升1.9個百分點至34.5%，亦屬難得。
從核心業務上看，截至2025年6月30日，鑫苑服務的合約面積達67.4百萬平方米，在管面積達40.2百萬平方米，雙雙穩步增長。結構上，其在管面積中非住宅占比提升至29.5%，覆蓋商業辦公、産業園、學校、醫院等多元領域，這一佈局不僅優化了整體盈利結構，還極大地增強了企業的抗週期能力，使其在市場波動中能夠更加從容應對。更重要的是，在管面積中，第三方占比提升至59%；合約面積中，第三方占比高達68%，進一步轉向市場化，内生增長動能強勁，業績成色較高。
增值服務方面，2025年上半年，鑫苑服務的美居、租售、純水等業務迎來爆發，收入分别同比增長23%、129%和17%。公司“空間運營+場景服務+數字科技”的服務生态雛形已現，增值服務的快速增長，不僅拓寬了公司的盈利渠道，也讓整體收入結構更為均衡，有助于物業跳出“人力密集”的成長天花闆，實現未來業績的“非線性增長”。
而在前沿科技迅猛發展的當下，科技賦能不是點綴，而成為打造護城河的關鍵要素。鑫苑服務構建了大物管全棧式科技綜合服務産品體系，打通了供給側與需求側，升級了傳統服務模式，形成了“科技投入→品質升級→效率提升→成本優化→利潤增長→再投入科技”的數字化【飛輪效應】。尤其是，2025年上半年更在行業内首發“客服智能體&管家智能體”，開啟了物業+AI時代的新征程。
闆塊方面，經過近幾年的深度出清，減值壓力下降，外部環境逐步回暖。但是物管市場呈現劇烈分化态勢，兼具穩健盈利與前瞻佈局的企業正迎來拐點機會。其中，鑫苑服務一手穩業績，一手押科技，韌性與成長并舉，前景可期。但公司估值仍在闆塊低位遊走，TTM市盈率（約3.5倍）和市淨率（約0.5倍）仍未完全反映其長期增長潛力。另外，考慮到公司董事會已提出2025年中期派發每股2.77港仙的股息，顯示管理層信心，可謂攻守兼備。
總體而言，鑫苑服務已完成角色轉換，憑硬核服務力與科技先手，重塑業績增長路徑。公司财務穩健奠定底盤，結構優化強化韌性，并率先AI數智化落地，打開成長空間。當前定價仍受舊週期陰影影響，但基本面已踏上新軌。結合公司高質量增長與科技紅利，該股中長線有望迎來價值重估。
(撰文:大灣區家族辦公室協會 李慧芬教授)(本人并沒持有以上股票)
