“今年中國式地産危機，首先，并不是中國居民沒有購房需求，需求仍然在；第二，地産危機是源于政府三條紅線，短時間内對開發商停貸、抽貸，人為導緻資金鍊斷裂、甚至爛尾，打擊購房信心；第三，以救市16條為代表的新政，标志監管從抑制給開發商放貸，已經轉變為鼓勵銀行給開發商放貸（形成不良不追責），意味着中國房地産的底部正在形成、危機會得到化解，地産回升和Reopen将是明年經濟動能恢複的主要引擎。”
今年對中國經濟拖累最大的分項是房地産，房地産的下滑，又導緻與地産相關的消費疲軟，房地産是“金融加速器”，它的走弱對銀行和信貸又帶來強烈緊縮效果，造成總需求進一步疲弱下行。
難道真是突然之間老百姓都不買房了，我們的人口結構惡化導緻地産需求在2022年一年之内迅速消失？其實不是的，雖然從表面看，2022年前10個月中國商品房銷售面積同比下跌了22.3%，但如果拆開來看，主要是期房銷售同比下跌了26.6%，但現房銷售是同比增長了9.4%（圖表1）。
如果真是老百姓不需要房子，我們應該看到期房、現房的增速雙雙下滑，而不是兩者之間形成巨大的增速裂口。也就是說，老百姓不買房的原因是對爛尾樓的恐懼。的确，今年中國無論大小開發商、無論一、二、三線城市，均爛尾樓頻發，這又是什麼原因呢？
圖表1：期房和現房之間的增速差距曆史罕見
圖表2顯示，今年中國的地産開發商的資金鍊突然斷裂，地産商資金來源同比下跌了24.7%，其中銀行貸款同比下跌了26.6%。也就是說，今年中國的金融部門為了滿足“三條紅線”的監管要求（比如開發商預收款不計入資産、現金短債比必須大于1），銀行對地産商進行了急速的“限貸”、“停貸”、“抽貸”，導緻開發商資金斷裂、違約、甚至樓盤爛尾，嚴重打擊了購房者信心，帶來房地産的螺旋式下跌。
圖表2：今年房地産開發商資金鍊突然斷裂
過嚴和過急的地産監管，引發了中國式的地産危機。但是，11月份中國人民銀行和銀保監會聯合發布的救房地産16條措施，可能會重新激活銀行部門對房地産企業的“輸血”（重新發放貸款，進行資金支持）。
其中一條是，對于銀行給地産商新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。這一條會解決銀行部門給地産商發放貸款的後顧之憂，也就是告訴國有的銀行部門，如果新發放的貸款形成不良，隻要是滿足了盡職調查的要求，就不會追究銀行的責任，這樣銀行就可以放心的貸款給地産商，開發商的資金鍊就可以逐步的恢複運轉，政策效果就會體現出來。
我們注意到，16條措施公布後，銀行間資金利率較前期有所上升，7天回購利率在11月11日至21日均值為1.9%；比10月31日至11月10日的均值1.8%上升10基點，可能部分反映了銀行部門确實在加大信貸投放力度（導緻基礎貨币的消耗），帶動銀行間利率的提升。
昨天公布的11月份中國戰略性新興産業PMI逆勢回升，盡管絕對水平仍然不高，但延續着向上的趨勢（圖表3），表明經濟動能在恢複之中。未來地産救市政策的效果顯現，以及明年的Reopen，将是中國經濟增速上升的主要推動。
圖表3：11月份中國EPMI逆勢回升
文章來源：金馬資本
數據來源：Wind
作者：Bob LIU
