【市場簡報】
- 美債息回落，美股反彈；港股好淡争持，失兩萬關兼穿250天牛熊線，北水累計五日淨入搏反彈；宇華教育(6169)複牌高開近四成。
- 大摩推遲儲局首次減息預測時間，料明年3月才首減息，較原預測推遲3個月。昨晚,道指反覆收升72點，标普納指脫離一個月低；周三投資者日前，特斯拉(TSLA)升半成再破200關，集國亦拟開發ChatGPT替代品。
- 美滙創七周高後轉跌；10年期美債息低3.9厘；金價止五連跌，由九周低位反彈；油價連升兩天後回落。
- ADR港股比例指數收報19934點，較港收市低9點；恒指昨反覆收跌66點，報19943。
- 全日沽空金額218億元刷三周高，沽空比率19%創月内次高；北水搏反彈，五日累計淨入160億。
- 海底撈(6862)盈喜升近14%領漲内需股；中興(763)放量升6%創一個月高；教育股受壓，新東方在綫(1797)跌8%。
- 阿裡巴巴(9988)據報确定淘寶2023年五大戰略，務求性價比貫徹平台。
- 新能源車企1月交付量出爐，比亞迪(1211)同比增六成居首，理想(2015)過萬，小鵬(9868)再度腰斬。
- 理想(2015/LI)上季營收176億元創曆史高，淨利潤2.7億元扭虧為盈，料首季汽車交付将超5萬；理想L7正式發布；隔晚美股盤前曾漲超5%，收市微揚。
- 深交所鼓勵房企用好融資并購工具，支持房企拓寬債券募集資金用途。
- 信義光能(968)去年純利按年跌近23%，毛利率大跌13.8個百分點，主因太陽能玻璃盈利下降、太陽能發電場收入減少，盤前曾瀉逾一成。
【個股焦點】
構成新世界想像空間的四大元素，賣空成本高
新世界(17)增長故事簡單：香港四大地産發展商、經濟複常、分拆、出售資産企業行動潛力及銳意減債，這正正是制造典型釋放價值動力。基于題材豐富，集團于上周四業績會上公布最新部署後，分析界對新世界故事的演繹亦見支持，股價上周五全日跌幅持續收窄，完成築底味濃。昨天是期指日，在市底弱勢之下，大市全日偏軟，恒指收市跌66點，報19943點，新世界股價則逆市走強，全日升2.657%，全日收報21.25元，明顯跑赢大市。
新世界前兩大的利好因素(香港四大地産發展商及經濟複常)，相信大部分投資者也耳熟能詳。新世界是香港四大發展商之一，在香港的地位舉足輕重，近年以尖沙咀K11品牌、 Victoria Dockside及超大型地标項目“11 天空”等多個拳頭項目，塑造了全新的藝文品牌形象。新世界自上市以來，備受資本市場認可，公司被納入知名投資指數之中，包括全球著名指數深港通，極受市場關注，現價市值528億元。
此外，根據最新2022/2023年中期财報補充一下，2022 年7-12 月，公司在香港的應佔合同銷售額約爲78.7 億港币，同比翻倍；内地合同銷售額爲92.4 億人民币（已完成2023 年目标的60%），表現好于百強房企平均水平。内地整體合同銷售平均價格超過54000 元/平方米，且長三角及大灣區項目貢獻超過95%，顯示出公司強勁實力。
公司在香港和内地擁有高質量土儲，土儲充足，舊改開始進入收成階段。截止2022 年12 月31 日，公司擁有香港土地儲備880.5 萬平方尺，其中物業發展土儲面積403.9 萬平方尺，投資物業土儲面積476.6萬平方尺。内地土地儲備共525.6 萬平方米，其中大灣區及長三角地區佔比65%、住宅土儲233.1 萬平方米，核心土儲位于廣州、深圳、上海及杭州等重點一線城市。另外，公司在香港北部農地發展的輻射範圍超過1600萬平方尺，未來将随著政府規劃将逐步納入土儲。公司也積極參與廣州、深圳的城市更新項目，公司在手舊改項目已達10 個，其中深圳市龍崗區188 工業區項目已在期内動工，公司舊改開始進入收成階段。公司在深圳的另外兩個舊改項目，西麗及光明項目進展順利，預計将在2023 年進入全面開發階段。
零售市道方面，随著中港通關，對香港零售及K11集團有很大刺激作用，最壞時間已過去。K11 MUSEA自2月初以來銷售額升兩倍，内地旅客銷售額升40%，預計下半年K11銷售額會有V型反彈，VIP消費會有雙位數增長。
在企業行動部署上，新世界亦表示将會檢視集團整個架構，以及每個業務的價值，透過企業行動釋放不同業務的價值。一般而言，企業行動包括引入投資者、出售非核心資産及分拆等，期待未來價值釋放。翻查資料，集團過去20年亦曾多次進行企業行動，包括重組新創建（659）、私有化新世界中國等。
新世界降低負債比率列為重點目标而清晰執行，且的确言出必行。根據最新2022/2023年中期财報，新世界已于2023财政年度上半年完成出售約56億港元的非核心資産，穩步達成全年目标。通過出售非核心資産及業務，不但為集團專注發展核心業務，帶來現金回籠及秇好财務報表，同時提升企業效益及為股東創造更多價值，為市場帶來極大正面訊号。
分拆方面，市場估計，新世界或較大機會将香港及内地的K11業務分拆上市。不過，除K11之外，旗下資産富通保險亦是香港最具規模的壽險公司之一。在去年内地封關之下，富通保險仍能夠交出一份不錯的業績單。據最新2023上半财年業績，年化保費總額約7.26億元，位居香港人壽保險公司中排名保持第 12 位。保險公司是中港重新通關的直接受益者，發展方向可以預期，估計保險公司今、明年業績将會出現明顯提升，利好内含價值估值重新提升。
K11及富通保險兩者均是成熟、有業績的項目、資産，估計決定及部署企業行動所需的時間亦會較快。若相關計劃一旦公布，随時釋放過百億價值，單對股價帶來的正面影響是難以估計。再者，以昨天收市價計，新世界現價較一個月高位回落近15%，股價反彈概率高，昨天超大手買盤佔成交41%。期内，買盤成交(成本)平均價約21.13元，單日大手買盤涉及金額約5510萬元，成交積極，意味做淡成本變相相當高。
另從更直接、整體的角度來看，長倉大戶也正買入新世界。根據股權披露，全球頂級投資者Vanguard Group 、BlackRock 及Norges Bank Investment長期持有新世界，截至2月24日，Vanguard Group 及BlackRock更分别加碼增持，是否在以行動證明及确認新世界具備極大潛力及之前被極度低估？時間會有證明。但敢肯定，一隻股份既是行業龍頭、業務具明顯增長前景、企業行動潛在機會大及大幅減債等四大元素，能在同時存在太多可塑造空間，類似的股份實在不多。而且，由于目前香港股市正處于熊牛三期、牛市初期，預計新世界的上漲之路仍然在開始之中。
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