近期市場較為關注地産放松政策給利率帶來的影響。我們回顧了2014-2016、2018-2019兩輪地産政策放松過程，以期為後續地産政策及其利率影響提供借鑒。
2014-2016年地産周期有三個方面值得關注：第一，地産庫存較高，政策圍繞去庫存展開，從銷售反彈傳導至地産投資反彈的過程較慢。第二，貨币政策+地産政策自上而下搭配組合，政策寬松力度較大。第三，一二線房價出現明顯反彈後，地産政策邊際收緊，利率見底處于地産政策收緊過程中。
2018-2019年地産周期的三個特征：第一，地産政策寬松幅度有限，政策強調穩。第二，因城施策，部分城市落戶等人才政策變相寬松。第三，地産庫存較低，地産銷售向開工的傳導加快，不過有限的寬松力度并未逆轉地産銷售增速下滑的趨勢，對長端利率影響有限。
從兩個層面看待當前的地産相關寬松政策：第一，今年地産政策寬松，并非類似2014-2016年自上而下的推動，其關鍵是貨币政策寬松力度或受限。第二，本輪寬松，可能更多是在房住不炒框架内，部分城市因城施策，尚未涉及一二線等熱點城市放松限購。
後續關注地産政策落地效果，主要是地産銷售及與之密切相關的居民中長期貸款、一二線城市房價走勢和地産投資。從2014-2016年回顧中可以發現，地産銷售反彈時，長端利率尚未到拐點。直到地産價格上漲導緻地産政策收緊階段，長端利率才出現拐點。
3月長端利率較為有利的因素：（1）近期1個月票據利率降至0.03%、1年期票據和1年期同業存單利率倒挂幅度擴大至65bp，指向2月貸款需求可能較弱，不過市場可能已經部分預期。（2）當前債券市場久期和杠杆均不高，中長期純債基金久期中位數降至2.19年。（3）2月繳稅對資金面的影響基本過去，2月末财政支出補充市場資金，3月初流動性有望邊際轉松。
不過2-4月作為寬信用第一階段，寬信用政策較為密集，長端利率整體處于逆風期。随着流動性邊際轉松，3月中長端利率可能會迎來階段下行行情，但在央行再度寬松之前，長端利率可能難以突破1月低點。
核心假設風險
國内地産政策出現超預期調整。
來源：廣發證券
