近日随着香港與内地全面通關，港人回内地亦已免檢疫，積累了三年的大灣區購買力開始暗流湧動。中銀香港主導的問卷調查顯示，近八成香港居民計劃在通關後到大灣區旅遊及探親，46%受訪者有考慮于大灣區内城市置業。即将以介紹方式于主闆獨立上市，由嘉利國際(01050.HK)分拆出的精品住宅物業發展商嘉創地産 (02421.HK)。撞正這股春風，預計在3月23日正式挂牌。
嘉創地産主打精品住宅物業，于東莞、惠州及佛山等大灣區地段中迅速發展。截至目前在手物業發展項目共七個，土地儲備近26萬平方米，包括已竣工物業的可銷售整體樓面總面積約12.8萬平方米，及整體樓面總面積近13.2萬平方米。政策面上，去年11月，國家兩部門推16條金融舉措促進房地産市場平穩健康發展，三箭齊發助房地産市場企穩回升。集團選擇在這個時間點上市，占據了天時。
财務方面，截至2020年、2021年及2022年3月31日止三個年度及截至2022年9月30日止六個月，嘉創地産毛利率分别為72.4%、72.7%、75.7%及74.9%。絕大部分交付的總樓面面積為土地收購成本相對較低的城市更新項目為集團帶來可持續的可觀盈利。作為香港企業，嘉創地産的财務狀況及流通性亦遠優于傳統房地産商，滿足三條紅線指标。2022年9月30日，嘉創地産剔除合約負債後的資産負債比率為45.6%，低于70.0%的上限比率；持有淨現金；及非受限制現金短債比率為2.7，高于1.0的最低要求。兩個在售項目在未來三年将有超過人民币8億回籠。綜合考慮嘉創地産在售項目均為現樓，财政穩健加上銀行負債低，市賬率可按0.9x – 1.0x計算，股值約為8-9億。
翻查嘉利國際(01050.HK)以往的公開資料，嘉利國際主席、嘉創地産控股股東何焯輝先生私人發展及擁有東莞鳳崗住宅區附近的文旅項目。包括逾5萬平方米超大型親子主題商場、兒童主題樂園、特色園區酒店、會所及占地 38 萬平方米，及全國唯一的婚慶主題國家4A級旅遊景區和潮玩IP。控股股東在文旅業務經驗豐富人脈廣闊，不排除将來控股股湯加大投入或注入資産，複刻東莞鳳崗文旅項目概念，存在一定的幻想空間。
在香港的資本市場，工業及房地産行業有各自的估值邏輯。業務分拆後，嘉利國際(01050.HK)以及嘉創地産 (02421.HK)業務特色、資源運用及發展策略更透明，有助市場更清晰了解兩個業務的發展潛力，給予更合理的市場估值。
過去嘉利國際派息慷慨，樂于以高息回饋支持公司的股東。即使在經曆供應鍊混亂、中美貿易戰、疫情封城等難關，工業業務都保持穩定，派息率高達70%。嘉創地産雖然未有制定派息政策，基于分拆後嘉創地産的現金流及優質土地儲備達10億以上。以及嘉利國際過往之良好往績，很有可能與嘉利國際的慷慨派息作風相似，成為另一隻優質收息股。
