持續一年多的恒大物業控股權出售，終于進入正式簽約階段。10月30日，恒大物業（06666.HK）聯合公告，中國恒大清盤人作為賣方代理人，已于10月28日交易時段後簽訂有條件股份買賣協議，拟向太盟投資集團（PAG）相關平台Everest Holdings I Limited出售55.15229億股股份，占已發行股本約51.016%，協議項下現金代價約40.26億港元。但交易仍須滿足相關先決條件，包括内地經營者集中申報審批，并未完成交割。隻有在交割後，太盟才會成為控股股東，并依照香港收購守則提出強制性現金要約。最受關注的是，每股0.8359港元的要約價較停牌前最後交易日收市價1.185港元折讓約29.5%。這筆交易不僅是恒大清盤資産變現，更是市場重新衡量物業服務平台價值的一次定價。
40.26億港元與每股0.8359港元看似不相符，實際涉及兩層不同對價。公告顯示，中國恒大直接出售約1.47155億股，每股作價0.8359港元，對價約1.23億港元；CEG Holdings出售約53.68074億股，每股作價0.7271港元，對價約39.03億港元。與此同時，買方根據函件協議将在交割時額外支付5億元人民币，用于CEG Holdings的部分稅費、交易開支及其他負債。把這筆額外利益計入，兩名賣方的每股整體經濟利益大緻相同，因此後續要約采用0.8359港元。按約108.10811億股總股本計算，該價格對應整體股權估值約90.37億港元；若其餘股東全部接納要約，公告估計包括股權收購、函件安排及全面要約的最高總付款約90.37億港元。40.26億港元是購買舊股的現金價，不等于買方的全部潛在資金承擔，也不是注入上市公司的新資本。
折價交易不代表恒大物業缺乏獨立經營價值。按照公告計算，0.8359港元較2026年6月底每股約0.23港元未經審計歸屬股東淨資産值仍溢價約268.7%，說明交易價、賬面淨資産和二級市場價格反映不同的估值标準。恒大物業上半年收入約69.43億元人民币，同比增長4.5%；公司擁有人應占利潤約5.17億元，同比增長9.5%，毛利率約19.2%，在管面積約6.03億平方米。期間累計簽約及續簽第三方管理面積約4300萬平方米，對應合同年飽和收入近10億元；由于包含續簽，不能把全部面積視為新增業務。更關鍵的是，第三方收入約69.40億元，關聯方收入僅約265.5萬元，前者占比已接近100%。存量合同、外部拓展及物業費回收能力，正成為衡量公司價值的主要依據。
然而，業務來源獨立并不等于曆史财務包袱消失。中報顯示，此前融資擔保及存款質押被執行事項涉及金額截至6月底仍約133.91億元人民币，公司依據法院判決持續追償，累計收回約950萬元；關聯方貿易應收款約20.89億元，已全額計提減值。換言之，持續經營利潤和曆史債權回收屬于不同風險，不應因新股東入場便将尚未追回的金額視為确定收益。公司中期披露可用資金約42.44億元，其中現金及現金等價物約36.92億元，這些是上市公司自身資金。太盟收購股份的現金流向原股東清盤資産，不會自動增加恒大物業賬面現金。對中國恒大債權人而言，交易有望推動清盤資産回收；對恒大物業股東而言，關鍵則是治理改善能否轉化為利潤質量和現金流。
太盟未來的動作同樣應以正式公告為準。買方表示有意維持恒大物業上市，目前沒有因要約而大幅調整現有業務、固定資産或雇員安排的計劃，但将按規則考慮董事會人選變更。強制性現金要約隻是交割後為其餘股東提供退出選擇，并不要求中小股東出售股份，也不意味着公司一定私有化。獨立董事委員會和獨立财務顧問将就要約是否公平合理提供意見；買方已聲明不會提高0.8359港元的要約價。新控股股東的信用與管理資源或可緩解長期壓在恒大物業估值上的母公司風險，但交易能否交割、曆史債權如何處理，以及第三方項目、收費率和盈利能力能否持續改善，仍須逐項驗證。40億港元買下的是控制權，能否為股東創造更高價值，最終還要看這家擁有6億平方米在管面積的企業能否把業務規模變成穩定現金回報。
