中國樓市正在經曆一場深刻的結構性轉型。數據顯示，2026年前8個月全國二手房交易占比已達52%，首次超過新房成交規模。重點30城二手房成交占比已突破70%，連續兩個月站穩七成以上。與此同時，2026年8月百城二手住宅均價為12527元每平方米，同比下跌7.08%。樓市正從"新房主導"轉向"二手房主導"，從"增量擴張"轉向"存量博弈"。
筆者試圖從四大轉變、結構性分化，以及對投資的影響三個維度，解析中國樓市的深刻變革。
四大轉變：樓市進入新階段
中國樓市正在經曆四大轉變。第一，樓市正式進入二手房時代。前8個月二手房交易占比達52%，首次超過新房，标志着二手房成為樓市交易的主體。這一轉變的背後，是城市化進入中後期、新房供應增速放緩、存量房規模持續擴大等多重因素的共同作用。
第二，現房銷售成主流。上海等城市已明确自2026年9月28日起正式落地新規，新出讓土地項目優先現房銷售。這一政策旨在保護購房者權益，減少爛尾樓風險，但也意味着開發商的資金周轉壓力加大，行業洗牌加速。
第三，貸款期限延長。個人住房貸款從最長30年延長至40年，降低了月供壓力，但也增加了總利息支出和長期債務負擔。這一政策在一定程度上刺激了購房需求，但效果有待觀察。
第四，房價分化加劇。核心地段優質房源抗跌性強，遠郊老破小則面臨較大下行壓力。8月百城二手住宅均價同比下跌7.08%，但一線城市核心地段的房價跌幅明顯小于三四線城市。這種分化格局預計将在未來持續。
結構性分化：核心城市 vs 三四線城市
樓市的結構性分化是當前最顯著的特征。從城市能級來看，一線城市和強二線城市的二手房交易活躍度明顯高于三四線城市。重點30城二手房成交占比突破70%，而全國平均水平為52%，說明高能級城市的二手房化進程更快。
從房源類型來看，學區房、地鐵房、核心商圈房等優質房源的抗跌性明顯強于普通房源。在房價下跌周期中，優質房源的跌幅較小，成交周期較短；而位置偏遠、配套不足的房源則面臨"有價無市"的困境。
從供需關系來看，核心城市的二手房供應相對緊張，尤其是優質房源供不應求；而三四線城市的二手房供應過剩，庫存去化周期較長。這種供需失衡是導緻房價分化的根本原因。
對房企的影響：從增量到存量的挑戰
樓市進入二手房時代，對房地産開發商提出了全新的挑戰。傳統上，房企的盈利模式依賴于新房開發和銷售，通過"高周轉、高杠杆"實現規模擴張。但在二手房時代，新房市場規模萎縮，房企必須轉向存量市場尋找新的增長點。
一些頭部房企已經開始布局存量業務。萬科、龍湖等企業加大了對物業服務、長租公寓、商業地産等存量業務的投入。碧桂園、恒大等則面臨更大的轉型壓力，債務問題和流動性困境使其在存量市場的布局受限。
筆者認為，未來能夠 survive 下來的房企，必須具備以下能力：一是穩健的财務結構，低杠杆、高現金流；二是多元化的業務布局，不依賴單一的新房銷售；三是強大的運營能力，能夠在存量市場中挖掘價值。
投資展望
樓市結構性分化是長期趨勢。建議投資者關注核心城市優質房源，尤其是學區房、地鐵房等稀缺資源，這些房源在下行周期中具備較強的抗跌性。對于房企投資，建議關注具備現房銷售能力、财務穩健、多元化布局的龍頭房企，如萬科、龍湖等。
對于港股市場而言，内房股的分化也将加劇。建議回避高杠杆、債務壓力大的房企，關注财務穩健、轉型積極的标的。同時，關注受益于存量房市場的物業服務、長租公寓等闆塊。
