港鐵（66.HK）截至去年十二月三十一日止，集團錄得總收入達 472 億港元，跟 2020 年同期比升 11%；而除稅後公司股東應占期内利潤達 100.6 億港元。憑着集團多年在香港及海外累積的鐵路營運及物業發展的經驗，「鐵路加物業」業務模式發揮效用，令其整體财務狀況保持穩健。在租務方面，物業管理業務收入作為集團的經常性收入，将會随着新項目落成而增加。去年的中環甲級寫字樓租金繼續表現理想。雖然租戶對成本的意識有所提高，但内地企業和跨國公司的需求相信依然趨強。随着大圍的「The Wai 圍方」和黃竹坑「The Southside」兩個新商場預計于 2023 年底開業，将增加現有的商場組合達三成，合共增加約 10.8 萬平方米。
作為企業策略的三大核心支柱，除了香港核心業務﹑中國内地及國際業務外，集團亦有投資新技術及出行服務，以鞏固其核心業務，以實現長期增長，亦顯得相當重要。在香港物業方面，年内，香港物業發展錄得 92.77 億港元的利潤，主要來自 「日出康城」第七期、第八期及第九期所錄得的分占盈餘。 而集團批出了黃竹坑「港島南岸」第五及第六期，預計這些項目将合共帶來超過1,000個新住宅單位。除了香港的核心業務外，集團亦把繼續保持中國内地及全球業務穩定增長作為未來發展重點之一。中國内地方面，除了杭州西站 TOD 項目于三月取得杭州西站南側的建設用地使用權以做發展外，集團亦已經與國内不同省區市的當局簽署協議，共同開發鐵路和鐵路相關物業發展項目。上述項目可望能為集團的收入帶來進一步貢獻。
至于香港的物業發展方面，除錄得 31 億港元的利潤外，亦批出如「港島南岸」的第五﹑六期，集團亦正在探讨未來鐵路線沿線的土地發展潛力，如屯門南延線﹑古洞站和北環線等，相信穩健增長仍能持續。可考慮于HK$40買入，上望HK$43，跌穿 HK$39止蝕。
香港股票分析師協會副主席 潘鐵珊
（本人沒有持有相關股份，本人客戶持有相關股份）
