真灼财經2023年8月31日訊，招商局商業房地産投資信托基金（01503.HK），宣布截至2023年6月30日止六個月之中期業績。
由于租金收入按年急增50.8%至人民币217.4百萬元，帶動招商局商業房托基金于報告期間的收益總額為人民币238.0百萬元，較2022年同期增加約人民币63.0百萬元。包括根據每基金單位分派承諾收到的現金付款，報告期間的每基金單位中期分派為0.0475港元（相當于人民币0.0435元）。按2023 年6 月30 日基金單位收市價1.82 港元計算，相當于按年計算的分派收益率為5.2%。
于2023年6月30日，基金單位持有人應占資産淨值為人民币3,553百萬元，或每基金單位人民币3.15元，相當于根據人民銀行于 2023年6 月30 日公布的彙率中間價計算的每基金單位3.42港元，于2023年6月30日基金單位的收市價1.82港元較每基金單位的資産淨值折價46.8%。
業務表現
于報告期内，整體物業組合的出租率由83.2%下降至79.3%，下降了3.9 個百分點。這主要是由于花園城進行裝修改造工程拖低了物業組合的整體出租率，而寫字樓的平均出租率則保持相對穩定。租金收入為人民币217.4百萬元，與2022年同期相比大幅增加 50.8%。若不考慮2022年6月30日收購的招商局航華科貿中心的收入，租金收入則增加人民币17.3百萬元，增幅12%。
蛇口網谷物業的租金收入漲幅最為顯著。科技大廈的租金收入增加人民币9.8百萬元（47.8%），科技大廈二期的租金收入增加人民币7.2百萬元（35.6%）。數碼大廈的租金收入增加人民币13.2百萬元（112.8%）。租金收入大幅增長主要由于2022年向租戶提供租金減免。然而，新時代廣場及花園城的經營狀況有較大下滑。與乙級寫字樓相比，新時代廣場更容易受到深圳甲級寫字樓供過于求以及需求大幅萎縮的影響，其租金收入從人民币57.1百萬元下降至人民币53.2百萬元，降幅為6.8%。至于花園城，盡管在報告期間沒有為租戶提供租金減免，其租金收入仍下降25.9%。租金收入大幅下降乃由于南區及中區升級改造期間出租面積暫時減少。
新時代廣場
受到中國經濟低迷以及深圳甲級寫字樓供過于求的影響，新時代廣場的出租率不如預期，從2022年年底的84%下降至2023年6月30日的79.9%。為保出租率穩定，新時代廣場在新租約的現時租金上做出了讓步，現時租金下降了人民币6.5 元/平方米至人民币177.9元/平方米。
數碼大廈、科技大廈及科技大廈二期
由于沒有提供租金優惠，數碼大廈的現時租金在報告期間保持穩定，然而其出租率自85.9%下降3.1個百分點至82.8%。科技大廈作為由重大租戶（深圳前海蛇口自貿區醫院）整體承租的寫字樓，表現依舊亮眼，其保持着100%的出租率，現時租金也較2022年12月31日上漲了人民币2.6元/平方米至人民币132.4元/平方米。科技大廈二期同樣表現良好。較2022年12月31日相比，其出租率上升0.7 個百分點至91.2% 的同時，現時租金上漲人民币5.1元/平方米至人民币125.2元/平方米。
招商局航華科貿中心
由于采取了較靈活寬松的租賃策略，招商局航華科貿中心實現了出租率上升6.7個百分點，達到了自收購以來的最高位76.7%。然而這些較低租金的租賃拉低其現時租金下降人民币6.0元/平方米至人民币313.3元/平方米。而租金下降的趨勢與北京其他甲級寫字樓市場的情況一緻。
花園城
2023年，花園城分區域封閉進行裝修改造，上半年部分商鋪離場，受此影響，出租率下跌至53.2%。同時，其現時租金較2022年12月31日下降人民币9.2元/平方米至人民币171.9元/平方米，主要原因是适當降低了完成裝修區域的租金，以吸引新租戶。管理人招商局置地資管有限公司（「管理人」）預計在年底完成裝修改造工程後，花園城的出租率将快速回升至更高的水平。預期其現時租金會逐漸恢複。
展望
市場普遍預期美聯儲的加息步伐将大幅放緩并可能逐步收斂，但預期高利率環境仍将持續一段時間，這将繼續對經濟活動、物業估值等産生抑制作用。在商業物業市場中，因過去3 年疫情而積壓的衆多新開發項目現正進入市場。一些開發商積極推進項目入市，短期内供應預計增加，為租金及出租率帶來壓力。
管理人将積極管理旗下物業，不斷提升服務質量及設施管理，緻力于為租戶提供卓越的經營和工作環境。花園城的資産提升計劃是一個重點項目，目前已臨近尾聲。管理人相信，在完成全面的提升工程後，花園城能為訪客及附近居民提供優質的消費體驗，并最終達至更高的租金水平。此外，深圳地鐵12号線的開通使到訪花園城更為便捷，更多優質品牌表示有意進駐。花園城的嶄新面貌及煥然一新的商鋪預期将帶動商鋪客流量及提升消費至全新水平。
通過積極的資産和負債管理，管理人希望繼續為基金單位持有人創造更高的收益，為基金的穩健增長助力。管理人持續探索降成本，增效益的機會，藉以優化招商局商業房托基金的資産負債表。于本年8月，管理人完成了招商局商業房托基金一筆人民币24億的貸款置換，此筆貸款的利率下降了62個基點，從3.55%下降到2.93%，相當于每年為房托基金節省約人民币1,500萬元的利息費用。同時，管理人持續在市場探索投資機會，冀望在市場震蕩期間，能挖掘優質的投資機會，為招商局商業房托基金未來的發展提供良好的基石。
