美國上周公布的8月PCE（個人消費物價指數）符合市場預期，為通脹回落至聯儲局2%目标水平進一步定調。市場焦點将轉移到就業數據，因聯儲局主席鮑威爾在本月的議息會議後強調，當局現時更希望維持勞動市場的韌性，避免出現過度放緩，故本周五（10月4日）公布的9月非農數據将備受市場關注。
市場預期，9月非農新增職位将會增至14.6萬個，較8月14.2萬個有所上升。此外，同日亦會公布美國9月份失業率，預期會維持4.2%。另一方面，周一（30日）及周二（10月1日）亦會公布多項制造業相關的經濟數據，同樣值得注視。此外，鮑威爾周二（10月1日）将會在全美商業經濟協會（NABE）活動中發表講話，預期亦會受到市場關注。
9月30日，港股國慶前于9月最後一個交易日再升約500點，港股成交5058.4億，再破紀綠。恒生指數hsi再高開543點，早市升幅一度收窄至157點，其後重拾升勢，午後曾升856點，高見21488點。恒指升501點，收報21133點。科指升6.7%，報4751點。内房造好，佳兆業 （01638） 大升82%，港交所 （00388） 升逾5%，券商股熱炒，四大内銀逆市再跌1%至2%。
焦點企業: 減息周期開始，回望REITs正當時
在高息期間，房地産投資信托（REITs）受壓，因為以借款進行收購及發展的成本增加，削弱現有資産的價值。9月，美國聯邦儲備銀行（美聯儲）以削減 50 個基點（bps）正式啟動減息周期。這舉措标志著央行貨币政策立場的重大轉變，重點已從抵禦通脹轉向推動增長。
REITs相較股票的另一特點，是其風險适中且擁有穩定的分紅政策和相對可持續的股息收益率，這也符合目前内地投資者穩健配置的需求。在經曆近年股市波動後，「求穩」漸成市場主流心态。根據上海交通大學中國金融研究院牽頭發布的《中國居民投資理财行為調研報告（2023）》，期望投資年化收益在保值不虧至5%之間的内地受訪者，占比從2021年的37%大增至2023年的54%，期望更高收益的比例相應減少。
根據Nareit 2024年REIT展望及曆史數據顯示，緊随央行收緊貨币政策後一年，上市房地産投資的回報優于私募房地産及股票。對投資者而言，REITs投資的股息率很可能較固定收益資産或更具吸引力。
冠君産業信托(02778) 現時擁有花園道三号及朗豪坊兩幢位于香港的地标性物業，并以合資股權形式擁有位于倫敦市中心的 66 Shoe Lane，總樓面面積約300萬平方呎。信托于 2023 年榮獲全球房地産可持續性标準（GRESB）的最高五星級别。
截至2024年6月30日止中期業績，冠君産業信托租金收益總額錄11.15億元。可分派收入5.44億元，每基金單位分派8.09仙。按2024年6月28日的基金單位收市價1.57元計算，相當于年度分派率10.3%。
在冠君産業信托的收益組合内，首先是花園道三号。于2024年6月30日，花園道三号的出租率仍然展現韌性，寫字樓出租率為82.3%，而續租租金于上半年下跌，該物業的租金收益減少9.0%至5.71億港元（2023年：6.27億港元），近期有更多來自資産管理公司和家族辦公室的租賃查詢。
朗豪坊商場為冠君業績亮點
至于，冠君産業信托旗下朗豪坊辦公樓仍然是生活時尚及大健康總彙，于2024年6月30日，生活時尚行業租戶所占面積達69%。由于疫後内地醫療美容旅遊的複蘇速度比預期慢，一些美容和醫療租戶縮減了他們的業務規模。朗豪坊辦公樓的出租率于2024年6月30日為87.1%。租金收益則下跌4.5%至1.66億港元（2023年：1.74億港元）。
朗豪坊商場是冠君産業信托的亮點，朗豪坊商場于今年上半年的表現繼續優于香港整體零售市道。盡管上半年香港零售銷售下跌6.6%，商場租戶的銷售額卻錄得2.3%的升幅，而美妝美容類别繼續成為增長動力。于2024年6月30日，商場再度回複悉數租出的狀态，租金收益亦升至3.78億港元（2023年：3.66億港元）。根據8月20日香港媒體報道，冠君産業信托現時已承諾備用信貸額度約40億元，足以應付2024及2025年所有再融資需求，固定利率債務已較6月底前提高，目前約40.6%，浮息債務約59.4%。浖息成本有望在減息周期減輕。
整體而言，外圍利率環境改善和内在經濟發展回穩，将有助REITs實現價值回歸。當然，投資REITs并非萬無一失。利率走勢、地産周期等都将左右REITs的基本面；資産與基金管理人的專業度亦會影響REITs資産的價值。目前内地與香港REITs市場估值仍處低位修複階段，由于預期美國年内将會持續減息，加上結構性利好持續增加，REITs有望在投資者未來的财富管理與資産配置中重回更重要的角色。
艾明資本董事總經理庾婉華（Avy Yu)
